Wert eines Wohnrechts berechnen – So geht’s

Als Wohnrecht bezeichnet man die Befugnis, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen. Es ist also eine Form des Gebrauchsrechts. Eltern überschreiben Ihren Kindern häufig bereits zu Lebzeiten das eigene Einfamilienhaus und vereinbaren im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht. Wie dieses berechnet wird zeigen wir im folgenden Artikel.
Für die Berechnung des Wohnrechts im Wert, kann man auf eine einfache Formel zurückgreifen, die die erzielbare Nettomiete zum Ausgangspunkt hat. Der hier vorgestellte Rechenweg unterscheidet sich von dem, wie ein Gutachter den Wert eines Wohnrechts ermitteln würde. Er dient von daher nur der Annäherung und Schätzung.
Was ist das Wohnrecht?
Das Wohnrecht in Deutschland bezieht sich immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile, also z.B. nicht auf eine Garage. Es ist maximal auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt, nicht pfändbar und nicht übertragbar. Die Umsetzung und Inanspruchnahme kann jedoch Dritten überlassen werden, wenn dies gewünscht ist. Als Berechtigter kann man die Wohnung also für die Dauer des Wohnrechts an Dritte vermieten oder einer anderen Person überlassen. Wird das Wohnrecht beendet, ist der Mietvertrag ebenfalls automatisch beendet.
Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie eine eventuell zur Pflege erforderliche Person in der Wohnung aufzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Wohnungsberechtigte auch einen nichtehelichen Lebenspartner aufnehmen.
In Deutschland ist das Wohnrecht in § 1093 BGB geregelt. Es ist nicht zu verwechseln mit dem Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff Wohnungseigentumsgesetz. Die gesetzliche Regelung sieht dabei kein Besichtigungsrecht für den Eigentümer vor. Wenn ein solches Recht gewünscht wird, muss es gesondert mit dem Einverständnis des Wohnungsberechtigten vereinbart werden.
Das Wohnrecht wird im Grundbuch erfasst und dort als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Das bietet viele Vorteile, denn wohnrechtsberechtigte Personen müssen nur die Kosten für die gewöhnliche Unterhaltung zum Beispiel Schönheitsreparaturen und Verbrauchskosten bezahlen. Sie sind also in dieser Hinsicht einem Mieter gleichgestellt.
Einfamilienhäuser, die mit einem Wohnrecht belastet sind, können nur verkauft werden, wenn der neue Käufer das Wohnrecht akzeptiert oder dieses im Grundbuch gelöscht wird. Kauft man also ein Haus mit Wohnrecht, kann es also sein, das man selbst nicht einziehen kann bzw. die Wohnung vom Wohnberechtigten untermieten muss.
Wie wird das Wohnrecht berechnet?
Der hier vorgestellte Rechenweg unterscheidet sich von dem, wie ein Gutachter den Wert eines Wohnrechts ermitteln würde. Er dient von daher nur der Annäherung und Schätzung. Gutachter verwenden bei Ihrer Ermittlung Kennzahlen, die normalen Verbrauchern oft nicht zugänglich sind. Benötigt man den Wert des Wohnrechts lediglich für einen Notar zur Beurkundung des Testaments kann man den Wert einfach schätzen.
Das Wohnrecht berechtigt den Begünstigten dazu eine Wohnung und alle sich im Gemeinschaftseigentum befindenden Anlagen und Einrichtungen eines Hauses zu nutzen. Rechtliche Grundlage ist dabei § 1093 BGB. Wenn man den Wert eines Wohnrechts berechnen will, muss man sich mit dem Mietspiegel vertraut machen. Denn ein Wohnrecht ist mit der ortsüblichen Miete vergleichbar. Der Wert dieses Rechtes gibt die Summe der Miete wieder, die der Eigentümer bei einer Vermietung für den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnberechtigten erzielen würde.
Zur Berechnung benötigt man zunächst die Wohnfläche, die dem Wohnberechtigten zur Verfügung steht. Besteht ein Wohnrecht für das gesamte Einfamilienhaus, muss diese Fläche angenommen werden. Anschließend wird die Wohnfläche mit der monatlichen Netto Kaltmiete je Quadratmeter und das Resultat mit 12 (für 12 Monate) multipliziert.
Formel:
Wohnfläche x Kaltmiete pro qm2 nach Mietspiegel x 12 Monate = Jährliche Mieteinnahmen
Beispiel:
150 qm x 5,55 qm2 Kaltmiete x 12 = ca. 10.000 Euro
Der so erhaltene Wert gibt die jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen wieder und ist eine wichtige Kennzahl zur Berechnung des Wohnrechts. Je nach Ausstattung der Wohnung und Lage des Einfamilienhauses wird in den meisten Fällen ein Zu -oder Abschlag von 10% vorgenommen. Den genauen Preis pro Quadratmeter erhält man durch eine Mietspiegel-Abfrage. Auf der Webseite der Verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt ist in den meisten Fällen ein Online-Abfrageservice integriert, über den man den Mietspiegel feststellen kann.
Anschließend muss man die Lebenserwartung des Wohnberechtigten schätzen. Dazu nimmt man sich den Leibrentenbarwertfaktor zu Hilfe, den man anhand von amtlichen Sterbetafeln kalkulieren kann. Der Leibrentenbarwertfaktor bezeichnet die statistische Lebenswerwartung einer Personn. Er gibt also die „Restlaufzeit“ eines bestimmten Rechts wieder.
Formel:
Statistische Lebenserwartung – Aktuelles Lebensalter = Restnutzungszeit
Beispiel:
75 Jahre – 60 Jahre = 15 Jahre
Herr Musterman ist 60 Jahre alt und hat von seinen Kindern ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Die theoretische Miete beträgt dabei 10.000 Euro im Jahr. Die statistische Lebenserwartung ist laut amtlicher Sterbetafel 15 Jahre. Gutachter legen in ihrer Berechnung einen Kapitalisierungszinssatz fest, um inflationsbedingte Abweichungen in die Bewertung einfließen zu lassen. Der Kapitalwert, ergibt sich aus der Lebenserwartung und dem vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Zinssatz von 5,5%. Im aktuellen Rechenbeispiel beträgt der Kapitalwert 8,250 Euro. Der Wert des Wohnrechts beträgt dann 82,500 Euro.
Formel:
Miete pro Jahr x Zinssatz / 100 * Lebenserwartung in Jahren = Kapitalwert
Beispiel:
10.000 Euro x 5,5% / 100 * 15 = 8,250 Euro
Formel:
Miete pro Jahr x Kapitalwert = Wert des Wohnrechts
Beispiel
10.000 Euro x 8,250 Euro = 82,500 Euro
Der Wert des Wohnrechts entspricht im Wesentlichen dem Betrag, den auch ein Mieter in einem vergleichbaren Zeitraum als Miete zahlen müsste. Wenn Sie planen ihr Einfamilienhaus mit Wohnrecht zu verkaufen, müssen sie den Kaufpreis um den Barwert des Wohnrechts reduzieren. Das Einfamilienhaus ist also für den Zeitraum in dem das Wohnrecht gültig ist, weniger weniger.
Bitte Formel auf mathematische Richtigkeit prüfen.
Ist nicht korrekt…
Sehr geehrte Damen und Herren,
folgende Frage:
Frau 63 Jahre, Ort Beesem (Lüchow-Dannenberg), Bauernhaus.
Lebenslanges Wohnrecht auf 45m2.
Haus soll verkauft werden und Wohnrecht ausgezahlt werden.
Mit wie viel ist in etwa zu rechnen?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort,
Thomas
Hallo
Habe ich Berechnung versucht zu verfolgen da ich genau in dieser Situation mit nacktem Eigentum und Wohrecht, Schenkung an Bruder usw., doch ich bekommen bei untenstehender Berechnung immer 82,50 raus wo liegt wohl der Fehler?!? 0,55% Zinsen? oder /1000?
Beispiel:
10.000 Euro x 5,5% / 100 * 15 = 8,250 Euro
Meine Mutter ist 87 Jahre alt – hat also die statistische Lebenserwartung
bereits um 8 Jahre überschritten. Nun lebt sie in einem Pflegeheim.
Wie berechnet man denn hier den momentanen Wert des Wohnrechts bei einer 70 m² großen Wohnung? Meine Mutter lebte 34 Jahre in diesem
Wohnrecht.
Meine Schwiegermutter hat lebenslanges Wohnrecht auf 43,5 m2 Wohnraum. Sie erreicht in diesem Jahr ihr 86.Lebensjahr. Sie wohnt seit ca; 10 Jahren in einer Seniorenresidenz.
Wie hoch ist der Betrag, den ich bei einer Löschungsbewilligung zahlen muss?
Der Jahreswert des Wohnraumes ist mit 3600,- DM angegeben und der kapitalisierte Wert mit 18000,- DM. Der Verkaufspreis des Hauses liegt bei 85000,00 €
Vielen Dank Charlotte